Koszty najmu mieszkania

[KrystynaM]

Mam następujący przypadek. Pani kupiła mieszkanie kilka lat temu z opcją dożycia w tym mieszkaniu przez dotychczasowego właściciela z ustną umową, że dotychczasowy właściciel płaci nadal czynsz do Spółdzielni. Po śmierci Pana okazało się, że Pan nie płacił tego czynszu. Nowa właścicielka zawarła ugodę ze Spółdzielnią i uzyskała zgodą na rozłożenie na raty tego zadłużenia. Po śmierci byłego właściciela mieszkanie wynajęła (trwa to najmniej dwa lata). Z najmu Pani rozlicza się na zasadach ogólnych i w ubiegłym roku ktoś rozliczający Panią spłatę zadłużenia potraktował jako koszt. Moim zdaniem spłata zadłużenia nie jest kosztem, bo w czasie z jakiego pochodzi zadłużenie Pani nie uzyskiwała żadnych przychodów, a wydatek nie jest związany z przychodem 2011 r.
I jeszcze jedno co powinno być podstawą do wyliczenia kosztu czynszu? Dowody opłat często róznią się, a różnice wynikjaą albo z nadpłat, albo z niedopłat, albo z rozliczenia ogrzewania. Czy nie lepiej byłoby mieć ze Spółdzielni naliczony koszt za rok?

[gard]

Spłata zadłużenia nie jest kosztem uzyskania - całość zadłużenia powiększa wartość początkową mieszkania do odpisów amortyzacyjnych.

Koszt czynszu należałoby przyjąć na podstawie przysyłanych przez spółdzielnię naliczeń - zmiana wysokości czynszu (np. w wyniku rozliczenia kosztów ogrzewania) wynika z nadesłanego przez spółdzielnię pisma, a nie z dowodu wpłaty.

[KrystynaM]

Ślicznie dziękuję. Tylko czy na pewno zadłużenie podniesie wartość mieszkania, skoro ono powstało po kupnie, a w umowie kupna nie było mowy o tym kto ma płacić czynsz, czyli wynika pośrednio, że nowy właściciel.?
A jak Pan (Pani) sądzi, czy Pani, której temat dotyczy i która była źle rozliczona w ubiegłym roku powinna złożyć korektę za 2010 r?

[gard]

KrystynaM napisał(a) :
> Ślicznie dziękuję. Tylko czy na pewno zadłużenie podniesie wartość
> mieszkania, skoro ono powstało po kupnie, a w umowie kupna nie było mowy o
> tym kto ma płacić czynsz, czyli wynika pośrednio, że nowy właściciel.?

Ale obowiązek zapłaty zaległości czynszowej to dodatkowe obciążenie (analogiczne jak koszt aktu notarialnego), jakby zwiększenie ceny mieszkania. W umowie kupna nie było o tym mowy, ale wspomniana wcześniej ugoda ze spółdzielnią jednoznacznie wskazuje, że koszt czynszu obciąża nabywcę.

> A jak Pan (Pani) sądzi, czy Pani, której temat dotyczy i która była źle
> rozliczona w ubiegłym roku powinna złożyć korektę za 2010 r?

Powinna złożyć korektę za cały okres najmu, nie tylko za 2010 rok - koszt amortyzacji był w poprzednich latach zaniżony.

Jeżeli ugoda ze spółdzielnią mówi też o odsetkach za zwłokę, to kwoty płacone tytułem tych odsetek są kosztem w chwili poniesienia - nie podwyższają wartości początkowej lokalu.

[KrystynaM]

Jeszcze raz pięknie dziękuję. Rozliczamy osoby, które chcą przekazać 1 % na nasze Stowarzyszenie i temat ten - dość skomplikowany - wyszedł przy tej okazji. Jaką decyzję podejmie zainteresowana to już Jej sprawa, ale ja przy tej okazji zgłębiłam nie co dzienny temat.
Bardzo dziękuję.

[KrystynaM]

Przepraszam, ale jeszcze mam wątpliwości. Zadłużenie porównał Pan (Pani) do kosztów notarialnych. Tylko opłaty notarilane są w chwili kupna mieszkania, a zadłużenie powstało po jakimś czasie od kupna i to z dokumentów wynika, że z winy właściciela. Na pewno można o to podnieś wartość mieszkania?

[gard]

KrystynaM napisał(a) :
> Przepraszam, ale jeszcze mam wątpliwości. Zadłużenie porównał Pan (Pani) do
> kosztów notarialnych. Tylko opłaty notarilane są w chwili kupna mieszkania,
> a zadłużenie powstało po jakimś czasie od kupna i to z dokumentów wynika,
> że z winy właściciela. Na pewno można o to podnieś wartość mieszkania?

Zadłużenie powstało przed przyjęciem lokalu do używania (czyli wynajmowania). Wartość początkową środka trwałego tworzą wszelkie nakłady poniesione do chwili oddania do używania. Nabywca mógł nie przyjąć zobowiązania z tytułu zaległego czynszu (spółdzielnia powinna zaspokoić wierzytelność z masy spadkowej) - zawierając ugodę ze spółdzielnią niejako potwierdził, że zapłata czynszu od chwili kupna mieszkania ciążyła na nabywcy.

Czas poniesienia konkretnego wydatku należy odnosić nie do chwili zakupu - decydujący jest moment oddania do używania (czyli uzyskiwania przychodu). Remont lokalu wykonany przed rozpoczęciem najmu powinien zwiększać wartość początkową lokalu (będącą podstawą naliczania odpisów amortyzacyjnych). Odnowienie mieszkania w trakcie trwania najmu jest kosztem.

[KrystynaM]

Bardzo dziękuję
Również pozdrawiam.

[marbar]

ps.

"Rozliczamy osoby, które chcą przekazać 1 % na nasze Stowarzyszenie .."

na jakiej zasadzie to działa?
W każdej placówce zatrudniane są dodatkowe osoby z uprawnieniami?

[gard]

marbar napisał(a) :
> ps.
>
> "Rozliczamy osoby, które chcą przekazać 1 % na nasze Stowarzyszenie
> .."
>
> na jakiej zasadzie to działa?
> W każdej placówce zatrudniane są dodatkowe osoby z uprawnieniami?


Może wolontariat...